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先给结论，再给依据
投资人不是来填表的，而是希望快速知道：这个位置适合做什么档次、房价能卖到哪里、租金是否压得住、投入多久能回来、我们的品牌为什么更适配。
主要用户投资人
核心动作测算
视觉基调专业克制
品牌色#E1251B
首屏定位开店通是酒店投资决策助手，帮助加盟商和投资人判断项目、选择品牌、联系顾问。
AI发现投资机会展示城市、推荐指数、预计投资、合作阶段，作为用户进入测算前的机会入口。
成功案例展示投资额、开业周期、入住率、RevPAR，用结果建立信任。
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1 价格带2 租金3 成本4 出租率5 盈利6 回本7 结果8 品牌
顶部当前结果
顶部不再用“暂不签约”“可以继续谈”这类模糊表达，而是直接说项目动作：值得推进、先优化后再做、不建议做这个项目。结论随着位置、租金、成本、出租率和投资额逐步变准。
1
先看这个位置适合做什么价格带
用户先选物业位置，系统判断城市级别、商圈档次、周边酒店价格和建议价格上沿。
用户操作- 输入区县、商圈、道路或门牌号。
- 点击“定位附近”，地图先到大概位置。
- 拖动地图，让定位针压到真实物业点。
- 点击“用这个位置测算”。
系统生成- 城市判断：一线、新一线、二线、三线、四线及以下。
- 商圈判断：核心、次核心、普通、外围。
- 推荐档次：经济型、中端、中高端、高端。
- 参考价格带和价格上沿。
附近酒店现在怎么卖
确认位置后读取周边 3km 酒店价格。样本不足时扩大到 5km。前端展示 6 家以内酒店，并标注距离、档次和价格。
汉庭酒店 成都太古里春熙路店约 0.30km · 经济/中端参考
220元
全季酒店 成都春熙路店约 0.80km · 中端参考
369元
桔子水晶 成都太古里店约 1.60km · 中高端参考
520元
核心计算参考价 = 基础档次价格 × 城市系数 × 商圈系数，并用附近酒店中位价、P75、P90 修正价格带。
投资人话术在还没看物业条件前，我先按这个位置判断：这里更适合先按某个价格区间来做。你也可以改成自己想做的价格带，后面租金、利润和回本都会跟着重算。
2
租金结构
重点判断租金占预测房价的比例，而不是只看租金金额。
用户填写- 总面积。
- 公区面积或得房面积。
- 房间数。
- 免租期。
- 押金月数。
- 租金递增方式。
三种租金口径- 每天每平方米多少钱。
- 月总租金多少钱。
- 年租金多少钱。
- 用户填任意一种，另外两种自动联动。
联动规则如果用户刚填写的是年租金，修改面积时保持年租金不变，反推每天每平方米租金和月租金；如果刚填写的是每天每平方米租金，修改面积时联动总租金。
核心指标单房日租金 = 年租金 ÷ 365 ÷ 房间数。租金占比 = 单房日租金 ÷ 预测房价。
判断标准按酒店档次设置不同阈值。租金占比越低，项目越有利润空间；超过警戒线时，建议先谈租金或降低投资档次。
页面结论示例：当前租金折合单房每天约 X 元，占目标房价 X%。中端酒店建议控制在合理区间内；如果超出，先不要急着做项目，先谈租金或重新评估房价。
3
运营成本
把每月运营成本转成单房每天成本，和房价放在同一口径判断。
默认展示- 人力成本。
- 水电能源。
- 布草洗涤。
- 营销渠道。
- 维修维护。
- 税费。
- 易耗品。
- 其他成本。
交互原则- 先给行业常见默认值，减少用户填写压力。
- 用户只需要修改明显偏高或偏低的项目。
- 高级成本项可折叠，不在首屏制造负担。
核心计算月运营成本 = 人力 + 能源 + 洗涤 + 营销 + 维修 + 税费 + 易耗品 + 其他。
单房日运营成本月运营成本 ÷ 30 ÷ 房间数。
结论口径当前每月成本约 X 元，折合单房每天 X 元。这个数会直接影响最低需要做到多少出租率。
4
出租率
先看最低需要做到多少出租率才不亏，再看用户预期是否站得住。
用户填写- 综合出租率预期。
- 可用滑杆快速调整。
- 也可以按公开市场水平做保守复算。
系统展示- 用户预期出租率。
- 盈亏平衡出租率。
- 出租率余量。
- 公开市场出租率参考。
核心计算盈亏平衡出租率 = 单房日总成本 ÷ 预测房价。单房日总成本包含租金和运营成本。
判断方式出租率高于盈亏平衡线，才有继续测算利润和回本的基础；如果低于平衡线，项目现金流覆盖不了成本。
页面结论示例：最低需要做到 X% 出租率，当前预期 X%。如果当前预期高过不亏钱的线，项目有继续测算的基础；如果低于这条线，先优化租金、成本或房价假设。
5
营收盈利
把房价、出租率、房量、租金和运营成本合到一起，看项目到底有没有利润空间。
系统输出- RevPAR。
- 年营收。
- 年GOP。
- GOP率。
- 单房年利润。
用户关心- 利润是靠房价支撑，还是靠出租率支撑。
- 租金和运营成本吃掉了多少收入。
- 利润率是否达到该档次酒店合理水平。
RevPARRevPAR = 预测房价 × 综合出租率。
年营收年营收 = RevPAR × 房间数 × 365。
年GOP年GOP = 年营收 - 年租金 - 年运营成本。
GOP率GOP率 = 年GOP ÷ 年营收。
页面结论示例：当前毛利率达到或低于该档次酒店基准。若低于基准，优先检查租金占比、运营成本和出租率假设。
6
投资回报
把装修、加盟、开办、押金、营运资金和租金押付合在一起，判断多久能回本。
投资项- 装修投入。
- 加盟及品牌费用。
- 开办筹备费。
- 履约保证金。
- 营运资金。
- 租金押付。
- 转让费。
现金流项- 第一年至第五年房价爬坡。
- 第一年至第五年出租率爬坡。
- 不同年份租金递增。
- 累计现金流。
- 动态回收期。
总投资总投资 = 装修 + 加盟 + 开办 + 保证金 + 营运资金 + 租金押付 + 转让费。
静态回收期静态回收期 = 总投资 ÷ 稳定期年GOP。
动态回收期按 5 年现金流逐年累加，累计现金流转正的时间点就是动态回收期。
租期风险老店改造且不可续租时，需要看剩余盈利窗口是否覆盖投资回收周期。
页面结论示例：动态回收期 X 年。4年以内为优质，4-5年为可接受，超过5年需要优化，明显过长则不建议做这个项目。
7
评估结果
把前面所有数据汇总成投资人能直接理解的项目结论和优化路径。
汇总输入- 物业地址、城市等级、商圈等级。
- 酒店档次、建议卖价、年租金。
- 面积、房量、出租率、总投资。
- 动态回收期。
汇总判断- 租金占比：优秀、合理、警戒、偏高、否决。
- 出租率：良好、一般、不足。
- 毛利率：达标、不达标。
- 回收期：优质、合格、一般、否决。
- 租期风险：通过、谨慎、否决。
最终结论值得推进、先优化后再推进、不建议做这个项目。
原因列表列出影响结论的关键项，例如租金占比高、出租率余量不足、GOP率低、回收期过长。
优化建议每条建议必须可执行，例如先谈租金、下调房价假设、压缩装修投入、调整品牌档次、验证商圈客源。
页面结论示例：不建议做这个项目，不是因为不能签约，而是当前模型下租金和回本压力过高。建议先把年租金降到 X 万以内，或把房价和出租率假设重新验证后再推进。
8
品牌匹配
把项目数据和品牌模型匹配，说明为什么推荐某个品牌，而不是只给品牌列表。
匹配维度- 档次匹配。
- 定价区间匹配。
- 房量范围匹配。
- 单房面积匹配。
- 单房投资匹配。
- 租金占比是否达标。
输出内容- 最佳推荐品牌。
- 备选品牌。
- 每个品牌的匹配分。
- 匹配原因和不匹配原因。
- 继续沟通品牌方案的入口。
兰欧国际高档/中高端，价格 200-380 元，房量 50-100 间86分
兰欧中端，价格 150-280 元，房量 40-80 间82分
尚客优品中端，价格 150-260 元，房量 40-80 间78分
尚客优经济型，价格 80-160 元，房量 30-70 间65分
评分逻辑满分 100 分。档次、价格、房量、面积、投资额、租金占比共同决定分数。核心不是分数本身，而是解释为什么这个品牌适合当前物业模型。
转化口径这个项目如果按当前价格带和租金结构推进，更适合优先看某品牌，因为它的房价区间、房量要求、单房投资和回本周期更匹配。
用户视角投资人是否能快速知道项目值不值得做，而不是感觉在填一堆表。
逻辑严谨位置、价格、租金、成本、出租率、利润、回本、品牌匹配之间是否形成闭环。
文案口径是否像顾问在跟投资人解释，避免系统语言、技术语言和模糊结论。
转化逻辑最后是否能自然说明为什么选择我们的品牌，而不是只展示数据。
移动端体验步骤、表单、结论、按钮是否适合手机端阅读和操作。