戸越駅 地区踏査レポート

対象: 都営浅草線 戸越駅 + 東急池上線 戸越銀座駅・荏原中延駅 徒歩15分圏（品川区戸越1-6丁目・平塚・荏原） | 世帯: 汎用（単身〜子育て） | 調査日: 2026-10-03 | 机上調査（現地未訪）

30秒サマリー

向く人: 都心アクセス＋商店街生活を重視する単身・共働き。五反田1駅、戸越銀座商店街（約1.3km・300〜400店）で買物完結。浅草線で羽田・成田直通も魅力。
向かない人: 水害ゼロ・静寂・坂なしを最優先する人。谷底の商店街沿いは坂・内水の局所冠水の番地確認が必須。池上線は本数少・混雑あり。

交通 ★★★★☆買物 ★★★★★治安 ★★★☆☆防災 ★★★☆☆子育て ★★★★☆

0. 踏査マップ（地図＋付箋）

地図上に付箋を貼る地区踏査フォーマット。番号とコメント表が対応しています。

戸越駅周辺地図 戸越・戸越銀座・荏原中延 徒歩15分圏
①戸越駅 浅草線・五反田3分
②戸越銀座駅 池上線・乗換5〜7分
③荏原中延駅 池上線・南西400m
④商店街中部 1.3km・買物完結
⑤宮前小 避難所・坂注意
⑥戸越小 避難所・内水確認
⑦京陽小 平塚・高台25m
⑧文庫の森 緑・防災公園
⑨戸越公園駅 大井町線・南600m

地図出典: 国土地理院地図（戸越駅35.61472,139.716417中心 z16を開く） ／タイル: 地理院タイル中心画像＋周辺24枚で5x5表示（58200-58204/25819-25823、約2.5km四方、取得2026-10-03）／別地図: Google Mapsで戸越駅を開く。ピン位置は緯度経度から計算。画像クリックで地理院地図に飛びます。

付箋場所コメント根拠リンク
①戸越駅 35.61472,139.716417浅草線・五反田3分、羽田・成田直通。改札は第二京浜下都営戸越駅
②戸越銀座駅 35.615972,139.715池上線・五反田〜蒲田、混雑131%、戸越駅と乗換5〜7分東急時刻表
③荏原中延駅 35.60995,139.71201南西徒歩圏、バス反01・02経由、静かな住宅側の最寄りGoogle Maps
④商店街中部 35.61391,139.72018約1.3km・300〜400店、オオゼキ・オーケーで完結、土日混雑・谷底で内水注意戸越銀座商店街
⑤宮前小 35.611874,139.718649学区・避難所候補、周辺は坂・比高10m前後あり現地確認品川区防災地図
⑥戸越小 35.610967,139.721311学区・避難所候補、東側低位部は雨水出水の番地確認必須重ねるハザードマップ
⑦京陽小 35.6146784,139.713265平塚・高台約25m、台地側の安定地の目安国土地理院地図
⑧文庫の森 35.6118469,139.720957緑・防災公園、エコルとごし併設、子育ての息抜き拠点しながわ観光協会
⑨戸越公園駅 35.608911,139.718185大井町線・南600m、再開発タワマン計画あり地価影響注意Google Maps

主要施設マップ（スーパー・駅・公園・飲食密集地）

引っ越し判断に直結する施設をカテゴリ別に選定。赤=駅、緑=スーパー、黄=飲食密集、濃緑=公園・緑、青=公共・医療。座標はNominatim・Wikipedia・住所推定（推定表記）。

戸越周辺 主要施設マップ
S1戸越駅 浅草線
S2戸越銀座駅 池上線
S3荏原中延駅 池上線
S4戸越公園駅 大井町線
M1オオゼキ銀座 推定・生鮮強
M2オーケー戸越 戸越5-15-4・駅北3分
G1商店街 飲食密集1.3km
P1戸越公園 豊町2-1-30・公式座標
P2文庫の森 エコル併設
L1荏原図書館 9-20時

地図出典: 国土地理院地図 z16（5x5タイル58200-58204/25819-25823）。施設座標: 駅・図書館・公園はNominatim・Wikipedia確認済み、スーパー2店は住所推定 推定 のため現地確認要。選定理由: 駅4=通勤選択肢、スーパー2+商店街=日常買物の二重確保、公園2=子育て・防災、図書館1=公共の厚み。

付箋カテゴリ施設・座標一言コメント
S1駅戸越駅 35.61472,139.716417浅草線・五反田3分、羽田直通 都営
S2駅戸越銀座駅 35.615972,139.715池上線・五反田6分 東急
S3駅荏原中延駅 35.60995,139.71201南西側のサブ最寄り 地図
S4駅戸越公園駅 35.60891,139.71819大井町線・二子玉川方面 地図
M1スーパーオオゼキ戸越銀座店 平塚2-18-9（戸越銀座駅東約150m）35.6155,139.7165生鮮強・駅近 座標推定 公式
M2スーパーオーケー戸越店 戸越5-15-4（戸越公園駅北口徒歩3分）35.6102,139.7175安売・まとめ買い Yahoo!マップ
G1飲食密集戸越銀座商店街 35.61391,139.72018300〜400店・食べ歩き 公式
P1公園戸越公園 豊町2-1-30 35.610722,139.722499（公式地図埋め込み座標）大名庭園・防災 観光協会
P2公園文庫の森・エコル 35.611,139.7215緑・子育て拠点
L1公共荏原図書館 35.612156,139.7108789-20時・中延寄り 図書館

1. 概要スペック

項目値出典・区分
人口・世帯（目安）平塚1-3丁目 9,727人・5,965世帯 / 戸越1-6丁目 計約2.2〜2.4万人 / 品川区全体 約41〜42万人品川区 例月表・Wikipedia引用 概数 2026-10-03
標高・地形台地15〜30m級（平塚2丁目京陽小付近25.2m）。戸越銀座は谷底状、清水坂・宮前坂・八幡坂・三井坂あり、比高10m前後。目黒川・立会川本川から1〜2km離れる品川区 位置と地形・戸越銀座公式 確認済み
用途地域（目安）第一種中高層住居専用・第一種住居・近隣商業（商店街沿い）が混在。要番地確認国土数値情報・ちば情報マップ相当→東京都整備局で確認要 推測
公示地価戸越駅平均 104.85万円/㎡（2026、+11.85%）、戸越3-3-1は98.7万円/㎡tochidai.info・都財務局R8概要 確認済み
将来人口500mメッシュ推計で番地確認要。区全体は横ばい〜微減、高齢化20〜22%国土数値情報メッシュ・社人研 要照合

図1イメージ: 戸越駅→戸越銀座商店街（徒歩2〜5分）→戸越公園（徒歩10分）。Google Mapsで高低差表示して坂を確認すること。

2. 交通アクセス（平日朝目安）

行き先所要時間乗換備考
品川15〜25分0〜1回戸越→泉岳寺→品川直通12〜15分乗車 or 五反田経由JR
東京30〜35分1回戸越→新橋（浅草線約15分）→JR約5分
新宿25〜32分1回戸越→五反田約3分→山手線約16分。乗換5〜7分見込む
渋谷22〜28分1回戸越銀座→五反田（池上線約6分）→山手線約6分
横浜38〜50分1〜2回戸越銀座→蒲田（池上線約20分）→京浜東北約10分系
羽田・成田—直通あり浅草線は泉岳寺で京急・押上で京成直通 確認済み

池上線は3両・混雑率131%（大崎広小路→五反田・国交省2017値をSUUMO引用）、本数少なめ。浅草線は比較的空きとの口コミ多数。バスは東急バス反01・反02（五反田〜川崎、戸越銀座・戸越三丁目・中延経由）。
出典: 都交通局時刻表・混雑PDF、東急時刻表、Google Maps実測要。取得2026-10-03 所要は推定

3. 買物・飲食・生活利便

店名徒歩営業時間特徴
戸越銀座商店街0〜10分各店10〜20時中心全長約1.3km・約300〜400店・3組合、都内最長級、平日通行量1万人超 確認済み
オオゼキ戸越銀座店2〜5分10〜21時系生鮮強い、全国人気1位実績あり
オオゼキ戸越六丁目店（戸越6-7-3）8〜12分9:30〜21:00確認済み
オーケー戸越店5〜10分8:30〜21:30系ディスカウント 時間は推定
まいばすけっと・ライフ系5〜10分圏複数9〜24時系等深夜・少量買いの補完、要現地確認
ドラッグ・コンビニ3分以内多数—ウエルシア・サンドラッグ・マツキヨ系＋ミニストップ戸越駅前等

飲食はコロッケ・さつま揚（後藤蒲鉾）・小籠包・焼鳥の食べ歩き核＋日常定食混在。電線地中化で景観良。
出典: togoshiginza.jp、オオゼキ公式、しながわ観光協会 2026-10-03

[写真枠] 戸越銀座商店街・北方向・昼
図2 商店街 北方向 昼・人通り多。街路灯・無電柱化を確認
[写真枠] 住宅街・谷底路地
図3 住宅街 幅員4m未満・電柱・坂の有無を現地で撮影

4. 街並み・雰囲気

確認済み 下町商店街＋住宅街。祭り・交流盛ん。無電柱化で明るいとの記載あり。
口コミ 土日は観光・食べ歩きで混雑。夜はもつ焼・居酒屋ありも大規模歓楽街なし。谷底路地は夜暗い箇所あり→現地夜見必須。
ストリートビュー履歴（2008年〜）で新築増加・地価上昇を確認すること。Google Earth時系列で旧水田・工場跡の履歴も確認推奨。

5. 治安・防災

項目結果出典
洪水（目黒川・立会川・多摩川）台地部は浸水想定なし〜ごく浅い範囲が中心とみられる。番地ごとに防災地図P16-23・25で照合必須 要照合品川区防災地図R8年6月修正・浸水ハザード
雨水出水（内水）台地でも下水あふれで0.1〜0.5m級の局所冠水がありうる。P26-27で確認。商店街はかつて水はけ悪くぬかるみ・浸水の記載あり 注意品川区雨水出水図（都R8.3.25公表基）
高潮・津波内陸台地は想定外が中心とみられる。品川区は津波警戒区域指定なし品川区高潮図（都R6.12.19版反映）
土砂災害指定は北品川・南品川・上大崎・東五反田・西五反田・東大井・八潮の一部。戸越・平塚・荏原中延の記載なし（R8.1告示まで）。都建設局マップで番地確認品川区 土砂災害に備えて R8.6.9更新
地震J-SHISで30年震度6弱以上確率・増幅率・カルテ取得要。都区部南部は高め、台地で低地より小さい傾向も建物耐震で差J-SHIS・カルテ
液状化・盛土台地部は「可能性低い」に区分多いも盛土材料で残ると注意書。大規模盛土は品川区9箇所、PDF重ね要都液状化R7改訂・都市整備局盛土マップ
犯罪品川区は5.8件/千人で中位との二次分析あり。繁華街比少なめも商店街で自転車盗、住宅街で空き巣・詐欺注意。Digi Policeで期間別確認要警視庁犯罪マップ・東京の犯罪R7年版
避難所戸越小・宮前小・大原小・京陽小・戸越台中などが近接。物件から500m圏で測定、風水害時避難場所はR8.6版追加分で確認品川区防災地図索引

立会川はH11.8.29に2,009棟浸水実績（下流・低地中心）。伝承碑・旧版地形図で履歴裏取り推奨。

6. 医療・公共・子育て

施設距離内容
さえきクリニック（戸越6-4-3）徒歩圏内科・小児科、女医、順番制 確認済み
のばら内科・えばらサンクリ（荏原・中延）徒歩圏内科・消化器・循環器等、商店街沿いに集積
荏原図書館 / 源氏前図書館徒歩5分圏月〜土9〜20時、日祝9〜19時 確認済み
戸越公園・文庫の森・エコルとごし徒歩5〜12分大名庭園＋防災公園 確認済み
学区（例）番地で分岐戸越1:宮前・戸越・三木 / 2-3:宮前・戸越 / 4:戸越 / 5-6:宮前・大原・豊葉の杜 / 平塚:京陽・荏原平塚学園。中学は戸越台・豊葉の杜等
児童センター25館—0〜18歳、9〜18時。平塚・東中延・ゆたか等ティーンズ対応

支援制度: 子どもすこやか医療費助成 0歳〜18歳（高3の3/31まで）所得制限なし（R8.6.24更新）。ベビーシッター144h/年・産後ドゥーラ等あり、年度版裏取り要。
出典: 品川区HP、児童センター案内、通学区域PDF(R2.4改正) 2026-10-03

7. 住まい相場

間取り戸越目安近隣比較
1K9.0〜11.5万円 推定戸越101,270円（30.85㎡）＝戸越銀座同額
1LDK14〜16.5万円 推定荏原中延99,343円、中延98,718円、戸越公園94,337円
2LDK18〜22万円 推定五反田147,108円（戸越より約4.5万高）

品川区1K 10〜16万（2026 Q2）、HOME'S品川区2LDK 28.44万（区全域）を併用推計。築・徒歩で±1.5万振れる。成約価格は不動産情報ライブラリ、資産性は路線価・公示地価推移で確認。
出典: SUUMO、HOME'S、diamond-fudosan、tochidai.info 2026-10-03

8. 住民の声・踏査ログ

良い点: 買物完結・物価安、祭り・交流盛ん、街灯明るい、浅草線空き、五反田1駅、公園・図書館充実

悪い点: 池上線混む・本数少、五反田乗換歩く、坂多い、旧谷底で水はけ履歴、土日観光混雑、地価上昇で割安感低下

ルートログ雛形: 戸越駅（10:00）→商店街（10:10 写真・通行量）→候補地（10:20 坂・側溝・電柱）→戸越公園（10:30）→別ルートで駅（10:45 実測vs表示時間記録）。夜・雨後にもう1回。

9. 総評・おすすめ度

生活利便
5/5
交通
4/5
行政
4/5
静かさ治安
3/5
親しみ
4/5
賑わい
4/5
物価家賃
3/5
防災
3/5

単身◎（買物・五反田近接） / 共働き◎（浅草線＋商店街時短） / 子育て○（支援厚いも坂・内水確認） / シニア○（平坦部選べば◎、谷底は△） — 台地平坦部・浸水色なし・駅徒歩10分以内が第一候補。

付録: 現地チェックリスト